Com o crescimento das cidades e com a problemática dos transportes urbanos, a solução encontrada por muitos foi a aquisição de carros e de motocicletas, neste último caso para diminuir o tempo gasto no trânsito. Porém, com isso surgiram alguns problemas dentro da vida cotidiana nos condomínios. Atualmente a vaga de garagem é mais importante que o próprio imóvel adquirido.
O Regimento Interno do condomínio rege as relações entre os moradores, ou seja, delimita as normas da boa convivência. Em contrapartida a Convenção de Condomínio regula relações administrativas do condomínio.
As questões de vagas de garagem podem ser subdivididas em alguns
tópicos, por exemplo:
- Vagas de uso comum ou coletivo: são aquelas que fazemparte das coisas de uso comum do condomínio, sem matrícula e na especificação de condomínio menciona o uso mediante auxílio ou não de manobrista, portanto, uma vaga indeterminada, sem matrícula independente e sem metragem constante na área privativa do imóvel. Faz parte da área de uso comum do condomínio.
- Acessório da unidade autônoma: não possui matrículaprópria, mas na matrícula da unidade autônoma, a área da vaga de garagem estará descrita com a metragem total da vaga de garagem, fazendo parte da área privativa da unidade autônoma.
- Vinculada a uma unidade autônoma: possui matrículaprópria a vaga de garagem, tem saída para a via pública, independente ou por uso de passagem comum,
- demarcada, numerada e tem descrição na especificação de condomínio.
Portanto, temos três situações distintas que podem ampliar ou limitar
o direito de cada proprietário.
Se há demarcação e individualização a questão encontra-se superada e o uso será respeitado dentro das medidas de metragem fixadas nas matrículas, bem como o Regimento Interno.
A questão de maior dificuldade, e quiçá de enfrentamento, ficará sempre para as frações ideais de uso comum – vagas de uso comum ou coletivo – visto que os proprietários tem dificuldade em entender e respeitar que se não existe local individualizado, todos têm os mesmos direitos quanto ao uso, e que o uso de um não poderá se sobrepor ao uso dos demais.
O parágrafo único do artigo 1314 do CC dispõe que: “Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da parte comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos , sem o consenso dos outros.”
O artigo 1335 do mesmo diploma legal arrola os direitos dos condôminos, sendo que o inciso II dispõe que: “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Portanto, as áreas comuns estão submetidas ao uso de todas as unidades autônomas do condomínio, não podendo ser desvirtuado o uso ou alterada a finalidade, a não ser que ocorra uma alteração de Convenção de Condomínio, com o quórum previsto de 2/3 dos condôminos.
Devemos observar o que está previsto na Convenção de Condomínio especificamente sobre a questão das áreas comuns; mas se houver alteração de área comum ou criação de espaços em áreas comuns, como por exemplo, a criação de vagas para estacionamento de motos, deverá ser observada a regra do artigo 1351 do CC (exigência de quorum para aprovação de 2/3 ou unanimidade dos moradores, respectivamente).
Logo, ao comprar um imóvel é importante prestar atenção quanto às vagas de garagem, para que se evite problemas desnecessários aos demais condôminos; observar se a vaga de garagem faz parte ou não da área comum; como estão descritas, se têm ou não matrícula individualizada, entre outros, bem como o que dispõe o Regimento Interno e Convenção de Condomínio.
As regras de boa convivência deveriam nortear nossa sociedade e as relações de condomínio, porém, o que vivenciamos é o oposto, cabe a cada unidade autônoma respeitar e zelar pelo bem comum nos limites delineados sem se sobrepor aos interesses dos demais.
Stella Sydow Cerny, Advogada, graduada pela FMU, atuando na Cerny Advocacia desde 2006. Especialização em Direito Imobiliário. Pós-Graduanda em Direito Previdenciário (Faculdade Verbo Educacional). Atuação nas áreas de planos de saúde, cível, consumidor e previdenciário.